内房2022 年业绩整体基本符合市场预期，个股分化加剧覆盖内房2022 年营业收入同比下降14%，报表毛利率同比下降4.7ppt至14.2%，盈利同比跌75%。具体地，我们按财务状况将覆盖房企划分为财务压力相对可控的房企和出险房企，前者尽管2022 年损益表一定程度承压，但资产负债表和土储价值保全较完好，为中长期发展提供根基；而后者的损益表和现金流则显著承压，并传导至资产负债端继续剧烈收缩，“三条红线”指标明显恶化。

发展趋势

(资料图片仅供参考)

财务压力相对可控的房企2023 年预计稳而后进。这类企业以具备国资背景及未违约、较早获得供给侧金融措施帮扶的个别民企为主。2022 年样本公司收入平均同比微跌3%，毛利率降4.6ppt，盈利降27%。财务端，考虑到样本公司销售已处于复苏通道、再融资亦重启，我们认为短期偿债压力较小。看回发展端，国资背景样本公司去年拿地强度为41%，年末未售土储可覆盖3.2 年销售；我们预计今年拿地强度有望边际提升，事实上其中大部分已自年初回归土地市场补仓。我们预计其今年供货和销售均同比稳中有增（越秀、中海销售目标为同比+6%/+20%）。此类别中民企去年投资强度平均为7%，年末土储货值收缩约3 成（仍可覆盖逾3 年销售），今年年初已开始机会型补地，我们预计今年销售同比降幅收窄至稳中有增。

出险民企化债进程尚未明显提速，核心措施仍为保交付带动的销售修复。

受制于相对疲弱的销售和再融资受阻，叠加较大数额资产减值，导致样本公司去年收入和盈利分别录得43%/591%的同比降幅，杠杆指标亦持续恶化。考虑到各项金融措施遵循市场化、法制化原则，我们认为公司经营重点是通过保交付带动品牌形象和销售修复，并传导至再融资改善、开竣工恢复和拿地重启。但目前样本公司销售恢复相对有限（23Q1 销售额同比-46%）、去年底非受限现金短债比仅0.4 倍，加之今年债券到期（含展期到期）压力仍不小，我们认为其现金流改善的确定性和时点尚不明朗，不排除个体后续再次出现兑付压力的可能。但考虑到当前政策基调稳定，供需两端协调性高，我们认为房企个体风险拖拽行业二次探底的风险有限。

盈利预测

维持我们所覆盖的公司评级、盈利预测和目标价不变。

估值与建议

建议积极把握优质标的结构性投资机会。考虑到当前稳定的行业政策基调能对投资者情绪形成支撑，叠加地产基本面持续修复、仍存正向预期差，我们看好板块未来3-6 个月收益表现，并提示龙头央国企、财务稳健民企在销售和增储端相较其他民企的优势在持续扩大，alpha属性愈加突出，可积极关注回调带来的投资机会。推荐：1）均好型标的：中海、华润、越秀、建发国际；2）财务稳健的低估值标的：绿城、中海宏洋、美的置业。

风险

基本面修复进度不及预期；房企信用加速恶化。